1 | Giriş
Türkiye’nin öğrenci cenneti, sanayi üssü ve kültür vadisi Eskişehir, yenilikçi kent yönetimi ve genç nüfusu sayesinde pek çok kez “yaşanabilir şehirler” listesinde ilk sıralarda yer aldı. Ancak 1999 Marmara ve 12 Kasım Düzce depremlerinden bu yana güncellenen yönetmelikler, şehirdeki 2000 öncesi yapı stokunu riskli hâle getirdi. Bugün Tepebaşı, Odunpazarı, Işıklar, Çamlıca ve Emek mahalleleri başta olmak üzere binlerce konut kentsel dönüşüm bekliyor.
Bu kapsamlı kılavuzda;
- Eskişehir’de kentsel dönüşümü tetikleyen ekonomik, demografik ve jeoteknik faktörleri,
- Kat karşılığı, arsa payı karşılığı ve maliyet + kâr modellerini,
- Mühendislikten finansmana doğru firma seçiminin altın kurallarını,
- Bold Yatırım İnşaat olarak şehirde sunduğumuz yenilikçi çözümleri,
- Google’da “Eskişehir kentsel dönüşüm” aramasında ilk sıraya çıkmanızı sağlayacak %100 SEO uyumlu stratejileri ele alıyoruz.
2 | Eskişehir’de Kentsel Dönüşüm Gerekliliğini Artıran 5 Ana Faktör
2.1 Deprem Riski ve Eski Yapı Stoku
- Kent, Eskişehir Fay Zonu ile İnönü–Eskişehir fay segmentinin kesişiminde orta–yüksek sismisiteye sahip.
- Büyükşehir Belediyesi verilerine göre 2000 öncesi inşa edilmiş yaklaşık 110 000 bağımsız bölüm güncel deprem yönetmeliği şartlarını karşılamıyor.
2.2 Genç ve Dinamik Demografi
- Anadolu Üniversitesi, Osmangazi Üniversitesi ve Eskişehir Teknik Üniversitesi’nde okuyan 90 000’i aşkın öğrenci, kaliteli kiralık daire talebini zirveye taşıyor.
- 2024 sonunda kent nüfusu 929 000; TÜİK projeksiyonlarına göre 2030’da 1 milyonu aşacak.
2.3 Sanayi ve Lojistik Gücü
- TÜLOMSAŞ, TEI, Eti Gıda ve savunma-sanayi kümelenmeleri, istihdamı artırıp nitelikli konut ihtiyacını büyütüyor.
- Eskişehir OSB ve Hasanbey Lojistik Merkezi, Anadolu içindeki lojistik maliyet avantajını güçlendiriyor.
2.4 Raylı Sistem & Hızlı Tren Etkisi
- Ankara–Eskişehir YHT hattı, İstanbul bağlantılı Marmaray entegrasyonu ile şehir metropole 1 saat 25 dakika uzaklıkta.
- Bu sayede hafta sonu yaşayıp hafta içi çalışmak isteyen “yeni göç” profili doğdu.
2.5 Yeşil Belediye Politikaları
- Bisiklet yolları, Porsuk Çayı rekreasyon alanları ve yenilenebilir enerji yatırımları, sürdürülebilir konut taleplerini yükseltiyor.
3 | Eskişehir İçin Uygun Kentsel Dönüşüm Modelleri
| Model | Eskişehir Ortalama Oranları | Artıları | Dezavantaj | Önerilen İlçeler |
|---|---|---|---|---|
| Kat Karşılığı | %38 – 45 | Sermayesiz yenileme, kısa sürede teslim | Oran pazarlık yoğun | Tepebaşı, Odunpazarı |
| Arsa Payı Karşılığı | %50 – 60 | Yüksek kâr potansiyeli, satış payı | Finansman riski | Üniversite çevresi, Batıkent |
| Maliyet + Kâr | Sabit %18 kâr | Bütçe kontrolü tam, risk düşük | Peşin maliyet | Tek parsel büyük araziler |
Bold Yatırım Görüşü: Şehrin merkez mahallelerinde kat karşılığı + maliyet kâr hibrit model; çevre ilçelerde (Sarıcakaya, Alpu) arsa payı formülü daha kârlı.
4 | Doğru İnşaat Firmasını Seçmenin 7 Altın Kuralı
- Mühendislik Yetkinliği
- C30 üstü beton, B420C donatı, radye + kazıklı temel ve performans analizi (ETABS).
- Şeffaf Finans
- Aylık hakediş raporları, açık maliyet tablosu, bankadan teminat mektubu.
- Hukuki Güvence
- Noter onaylı sözleşme, hissedarlara ipotek serbest bırakma.
- BIM & Dijital Takip
- 4D BIM ile iş programı, VR gözlükle sanal daire gezisi.
- Sürdürülebilirlik
- A enerji sınıfı, çatı GES, yağmur suyu depolama, ısı pompası.
- Yeşil Alan & Sosyal Donatı
- Kişi başı min. 6 m² yeşil alan, kapalı otopark, bisiklet parkı.
- Teslim Sonrası Destek
- 5 yıl yapısal, 2 yıl tesisat garantisi, 7/24 çağrı merkezi.
Bold Yatırım İnşaat bütün bu kriterleri tek çatı altında sunar; “tasarla–inşa et–işlet” (DBO) modeliyle projeye uzun ömürlü değer katar.
5 | Bold Yatırım İnşaat’ın Eskişehir Vitrini
5.1 Porsuk Riverside Suites (2024)
- 84 akıllı daire, Porsuk Çayı temalı peyzaj, 1 MW çatı GES.
5.2 Anadolu Kampüs Residence (Devam)
- Öğrenci odaklı 320 stüdyo, ortak çalışma alanları, paylaşımlı mutfak.
- Enerji giderlerinde %55 tasarruf sağlayan ısı pompası sistemi.
5.3 Kent Panorama (Planlama)
- 2 kule, 140 daire + 10 ticari ünite, LEED Silver hedefi.
6 | Kentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım
- Riskli Yapı Tespiti 10 gün
- Fizibilite & Konsept 20 gün
- Kat/Arsa Payı Sözleşmesi 1 hafta
- Ruhsat & İzinler 45 – 60 gün
- İnşaat & Denetim 16 – 22 ay
- Teslim & Tapu 1 ay
- Satış & Pazarlama Paralel yürür
7 | Devlet Destekleri & Finansman
- Kentsel Dönüşüm Kredisi: %1,19 faiz, 120 ay vade, %0,33 devlet destekli.
- Yıkım Hibe Desteği: Bina başına 60 000 TL.
- Kira Yardımı: Malik için aylık 3 000 TL’ye kadar, 18 ay.
- KDV & Tapu Harcı İndirimi: İlk satışta %1 KDV, tapu harcı %50 indirim.
Bold Yatırım, anlaşmalı bankalar ve Bakanlık protokolleriyle hissedar finans yükünü minimize eder.
8 | SSS
Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?
Zemin etüdü, emsal değeri ve proje maliyeti analiz edilerek belirlenir; Eskişehir merkezde %38–45 arası yaygındır.
Proje ne kadar sürer?
Ortalama 18–20 ayda anahtar teslim.
Enerji verimliliği ne kazandırır?
A sınıfı daire, B sınıfına göre yıllık 11 000 TL enerji tasarrufu sağlar.
Garanti süresi?
Yapısal 5 yıl, mekanik–elektrik 2 yıl; Bold Yatırım 7/24 destek hattı sağlar.
Bold Yatırım İnşaat
www.boldyatirim.com | +90 506 199 91 33 | info@boldyatirim.com
- Marmara Ofis : Halil Rıfat Paşa Mah. Yüzer Havuz Sk. No:1 Şişli / Istanbul
- Güney Ege Ofis : Sarıkız, Oruç Reis Cd. 5. Sk. 51-35, 10300 Akçay – Edremit / Balıkesir
No responses yet